Ghidul legal complet pentru investiții imobiliare în România: verificări esențiale și măsuri de siguranță
Când investitorii analizează oportunitățile din sectorul imobiliar, este esențial să evalueze cu atenție riscurile pentru a evita situațiile complicate pe termen lung. Problemele recente din imobiliare au demonstrat cât de important este să se evite capcanele legale, financiare și operaționale care pot transforma o investiție aparent sigură într-o provocare majoră. În acest Q&A, Lorena Ciobanu, partener la ONV LAW, discută despre greșelile cheie pe care investitorii ar trebui să le evite atunci când intră pe piața imobiliară, de la lipsa unei analize legale amănunțite până la riscurile asociate cu dezvoltatorii fără un istoric solid.
Ce verificări de diligență pot efectua investitorii asupra unui dezvoltator înainte de a se angaja într-o achiziție de proprietate în România? Există certificări, acreditări sau licențe specifice pe care dezvoltatorii de încredere din România ar trebui să le dețină?
Înainte de a investi într-o proprietate în România, investitorii ar trebui să efectueze un set amănunțit de verificări asupra dezvoltatorului pentru a asigura legitimitatea, credibilitatea și, cel mai important, situația lor financiară.
Printre pașii cei mai importanți se numără:
- Analiza situației legale și financiare a companiei.
- Verificarea documentației legale a proiectului, cum ar fi autorizațiile de construcție, istoricul drepturilor de proprietate și extrasul din registrul de cadastru.
- Evaluarea reputației dezvoltatorului în realizarea altor proiecte similare.
Aceste măsuri sunt esențiale pentru a evita riscurile legale și a garanta că investiția respectă standardele de calitate și se conformează reglementărilor aplicabile.
Investitorii pot realiza verificări legale și administrative, inclusiv consultarea informațiilor despre dezvoltator, cum ar fi existența companiei, activitățile comerciale, structura de proprietate și eventualele litigii sau cereri de insolvență în curs. De asemenea, pot fi revizuite situațiile financiare prezentate de dezvoltator Ministerului Finanțelor.
Ce semnale de alarmă ar trebui să observe investitorii în materialele de marketing și promovare ale dezvoltatorilor?
În prezent, România nu are un standard industrial explicit care să limiteze afirmațiile de marketing ale dezvoltatorilor, dar există legislație privind publicitatea înșelătoare (Legea nr. 158/2008). Investitorii pot consulta avocați specializați pentru a verifica legalitatea afirmațiilor.
Deși atractive, materialele de marketing pot conține afirmații exagerate sau incomplete. Investitorii ar trebui să fie conștienți de:
- Afirmații vagi legate de stadiul proiectului.
- Superlative excesive fără date concrete care să le susțină.
- Promisiuni de randamente fixe fără explicații clare.
Ce protecții financiare sunt disponibile pentru cumpărători, în special atunci când achiziționează proprietăți în stadiul de proiect sau pre-construcție?
Achiziționarea unei proprietăți înainte de finalizarea construcției implică riscuri financiare, dar legislația română oferă mai multe mecanisme de protecție pentru cumpărători.
Dezvoltatorii pot utiliza conturi escrow pentru a gestiona plățile cumpărătorilor. Sumele depuse în aceste conturi sunt eliberate doar în funcție de progresul construcției, conform unui plan de plată convenit. Deși nu este obligatorie prin lege, utilizarea unui cont escrow este o practică recomandată pentru a reduce riscul financiar al cumpărătorului.
În plus, dezvoltatorii pot oferi garanții reale, cum ar fi ipoteci, sau garanții personale pentru a asigura returnarea sumelor plătite în caz de nefinalizare a proiectului.
Există scheme de asigurare sau garanții care protejează fondurile investitorilor în cazul în care un dezvoltator dă faliment?
Investitorii pot verifica opțiunile de asigurare disponibile pe piață. În unele cazuri, dezvoltatorii pot încheia polițe de asigurare care acoperă riscurile legate de nefinalizarea proiectului sau întârzieri semnificative.
Colaborarea cu un avocat care poate propune soluții legale pentru a diminua riscurile este recomandabilă.
